Complesso degli Archi, Genova

Complesso degli Archi, Genova

Location

Il Complesso Degli Archi è parte integrante della visione di crescita della città di Genova immaginata da Carlo Barabino nel 1825, e negli anni seguenti sviluppata da Giovanni Battista Resasco e da altri professionisti locali dopo morte dell’architetto avvenuta nel 1835, il cui dipanarsi durerà fino alla fine del secolo ed oltre.
Il ridisegno del centro urbano e delle due circonvallazioni (a monte e a mare), dell’attuale via XX Settembre, durato tutta la seconda meta del XIX secolo ed i primi venti anni del novecento, determinerà un’immagine di Genova nuova e proiettata sul palcoscenico delle grandi trasformazioni urbanistiche che in tutte le principali città europee proprio negli stessi anni muovono i primo passi. Il Complesso Degli Archi, ottimo esempio di architettura-infrastruttura tipico della cultura ingegneristica di Genova (si pensi alle Terrazze Di Marmo, oppure alle architetture ibride degli ascensori pubblici, alle gallerie urbane) venne realizzato per ottenere una larghezza di carreggiata adeguata per il nuovo corso Andrea Podestà che univa idealmente e fisicamente le due circonvallazioni urbane, puntando verso il centro (Acquasola e Corvetto) dopo avere attraversato il Ponte Monumentale.
Di conseguenza, e per necessità, venne addossata la struttura dei gradi archi visibili oggi alle mura cinquecentesche, per recuperare la larghezza pianificata per il nuovo viale carrabile verso il lato orientale. Si tratta dunque e prima di tutto di un’opera di ingegneria, costruita nel quadro del rinnovamento complessivo della scena urbana che solo successivamente, date le rilevanti dimensioni degli spazi vuoti tra gli archi, diviene struttura “abitabile”.
E’ una situazione spaziale tipica della città ottocentesca in generale e di Genova in particolare, dove le ridotte dimensioni a disposizione hanno da sempre generato progetti ibridi e molto interessanti dove differenti funzioni coesistono all’interno di strutture nate sopratutto da esigenze di ingegneria urbana; i grandi volumi vuoti all’interno delle arcate si trasformarono presto in spazi a reddito, generando l’immagine singolare oggi ben nota, tra “casa e infrastruttura”.

Questa premessa è molto importante non tanto per le notazioni di carattere storico (vi sono molti testi autorevoli ed interessanti sullo sviluppo urbanistico della città ottocentesca) quanto perché si vuole da subito mettere in evidenza che ci troviamo di fronte ad una singolarità urbana, difficilmente assimilabile ad altre architetture residenziali, commerciali o ibride che si trovano sul territorio della città.
L’elemento caratterizzante di non ordinarietà, dunque, costituisce lo sfondo di riferimento di tutto il processo valutativo, ed assume rilevanza ancora maggiore nella parte dello Studio Di Fattibilità allegato alla perizia.
L’infrastruttura urbana è composta da ventisei archi, con profondità variabile, nove dei quali sono di proprietà SPIM e dunque oggetto del presente lavoro di valutazione e valorizzazione, ed é stata oggetto di pesanti trasformazioni dovute principalmente ai danni di guerra causati dalle incursioni aeree del 7 novembre 1942, che hanno aperto la strada ad una ricostruzione degli spazi interni molto aggressiva (tipicamente post-bellica) che cancella completamente la visibilità delle partiture murarie originali, con interpiani di altezza non conforme al vigente Regolamento Edilizio.
In particolare, nei primi sette archi, in locazione ad un mobilificio per oltre mezzo secolo, si trova una sovrapposizione continua di interventi edilizi realizzati per far fronte a sopravvenute necessità commerciali tale da rendere praticamente impossibile la lettura della struttura originaria.

Strutturalmente, il complesso è composto dagli archi visibili dalla strada (il limite di corso Podestà) ma anche da una serie di contrafforti perpendicolari alle mura cinquecentesche (e alla via), che hanno un varco alto circa sei metri che li rende collegati tra loro, fatta eccezione per il numero 13. Il Complesso Degli Archi affaccia sulla strada caratterizzata dal medesimo toponimo (via Degli Archi) che ha un unico accesso carrabile da via Innocenzo Frugoni, ed è chiusa verso via XX Settembre, raggiungibile attraverso una scalinata pedonale. Sul lato opposto della strada vi sono ancora macerie dovute ai bombardamenti, e la ridotta sezione della strada stessa, circa sette metri, rende percepibile il complesso architettonico solo in forte scorcio, condizione che ne aumenta in qualche modo gli effetti scenografici e di grande plasticità.

LOCATION

Punti di ripresa fotografica:

PUNTI DI RIPRESA FOTOGRAFICA

La proprietà e lo stato di fatto

Come brevemente accennato, la proprietà di SPIM è relativa ai primi nove archi (i civici dispari dall’uno al 17) uno solo dei quali, il 13 rosso, non è stato danneggiato dai bombardamenti del 1942 e dunque si presenta ancora oggi con la sua struttura originaria a volte in mattoni.
Gli spazi interni, con particolare riferimento ai primi sette archi (quelli in locazione al mobilificio) sono in condizioni di avanzato degrado, anche a causa delle numerose infiltrazioni d’acqua piovana provenienti da corso Andrea Podestà ed alle difficoltà di libera circolazione dell’aria, che rende gli ambienti particolarmente umidi ed insalubri.
Esiste inoltre una notevole differenza di stati manutentivi tra le facciate, che sono comunque in buone condizioni (ancorché compositivamente di bassa qualità ed oggetto di numerose superfetazioni) e gli spazi interni, che al contrario versano in stato di abbandono ed incuria (alcuni sono vuoti da oltre dieci anni).

Ai fini valutativi, si sottolinea fin d’ora che indipendentemente dal progetto di trasformazione, dalla funzione, dalle scelte che la proprietà intenderà operare, sarà comunque necessario demolire le strutture esistenti, tutte di recente realizzazione, lasciando solo la struttura originaria degli archi e da quella ripartire.
Non è ipotizzabile infatti pensare ad un progetto di recupero in primo luogo perché l’architettura attuale è del tutto priva di interesse storico, in secondo luogo perché vi sono numerose situazioni di non conformità edilizia che non è possibile sanare, ed in ultimo il fatto che, indipendentemente dalla funzione che si andrà ad insediare, diversi dovranno essere i requisiti igienico sanitari e soprattutto di comfort ambientale per poter rendere il manufatto attrattivo su un mercato sempre più esigente ed attento all’efficienza energetica dei manufatti.

Per quanto riguarda il contesto, come si è detto il Complesso Degli Archi affaccia su una strada senza sbocco e di scarsa qualità ambientale (complici anche le rovine belliche ancora presenti); sul lato opposto al manufatto affacciano i retri degli edifici che prospettano su via Frugoni e l’edificio ricostruito sul lotto bombardato, ad angolo con via XX Settembre, è architettonicamente poco significativo ed in stato di scarsa manutenzione.
In quel frammento di tessuto è tutta la scena urbana ad essere di scarso valore: quando il mobilificio che occupava i primi sette archi era ancora aperto, l’ingresso agli spazi commerciali avveniva dal secondo arco; dunque il resto della strada sul quale il negozio prospettava è sempre stato utilizzato come parcheggio e scarsamente vissuto.

Pedonalmente, è molto più interessante raggiungere via XX Settembre, da Carignano, attraverso via Innocenzo Frugoni che non da via Degli Archi. Sempre ai fini valutativi, tuttavia, è importante sottolineare che data la contiguità con aree ed asset di importanza strategica per la città, la location può essere senza troppa difficoltà reintrodotta nei circuiti vitali del centro urbano, essendo dotata di un certo valore intrinseco determinato dalla posizione. Le migliori opportunità di valorizzazione, dunque, possono essere concretizzate solo attraverso un progetto d’area che trascenda i meri confini catastali del Complesso Degli Archi.

I costi di demolizione

Come si accennava poc’anzi, qualsiasi trasformazione del Complesso passa per una demolizione totale dello stato attuale, facciate e solai, fatta eccezione per l’arco contraddistinto dal civico 13 rosso, che non è stato modificato ed è ancora costituito dalla struttura interna originaria, e di conseguenza dovrà essere recuperato.
Il volume complessivo da demolire, calcolato vuoto per pieno, è pari a 10.500 mc. Si può ipotizzare una demolizione manuale delle solette del civico 3 rosso per consentire ad un piccolo mezzo meccanico di entrare per procedere alla demolizione degli archi fino all’11 rosso, asportando con macchine operatrici dotate di pinza prima le solette e in ultimo i prospetti, per proteggere per quanto possibile il contesto circostante dai disagi generati dal cantiere. La medesima operazione può essere pensata anche per gli archi contraddistinti dai civici 15 e 17 rosso, mentre per il numero 13, come si diceva poc’anzi, si può ipotizzare un progetto di recupero. Sono stati valutati costi di demolizione, trasporto e conferimento in discarica, compreso il noleggio de ponteggi, pari a 694.000 euro.

I costi di demolizione non dovrebbero essere soggetti a particolari imprevisti di natura strutturale, in quanto dalla documentazione grafica esaminata e dai sopralluoghi effettuati sembra che tutte le solette di nuova costruzione non siano appoggiate sulla muratura esistente, e sembrano essere strutturalmente indipendenti. In via del tutto teorica, dunque, la demolizione dovrebbe consistere in una asportazione dei manufatti del novecento per riportare a vista l’infrastruttura nella sua originaria spazialità, con poche o nulle interferenze.
Tuttavia, data la dimensione complessiva della demolizione e considerate le difficoltà operative derivanti dall’esiguo spazio a disposizione non è da escludere l’insorgenza di complicazioni di varia natura; dunque si può valutare prudenzialmente un’incidenza del sette per cento degli imprevisti in corso d’opera. Il costo complessivo delle opere di demolizione, compresi gli imprevisti, ammonta a circa 750.000 euro, arrotondati per leggero eccesso.
A questo importo deve essere aggiunta una somma cautelativa arrotondabile a circa 25.000 euro per la pulitura, con strumentazioni adeguate, delle pareti e delle volte riportate alla luce. Considerato che la Superficie Agibile (S.A.) dello stato di fatto è pari a 2.175 mq, l’incidenza al metro quadrato dei costi di demolizione e smaltimento è pari a 356 euro.

Il Complesso Degli Archi: matrice S.W.O.T. (forza, debolezza, rischi e opportunità)

Data la singolarità del manufatto architettonico, anche in relazione alle ancora evidenti difficoltà del mercato immobiliare italiano, si ritiene opportuno confrontare gli elementi principali di valutazione all’interno di una griglia S.W.O.T., operazione utile anche al fine di comprendere eventuali sfaccettature di mercato che può essere difficile cogliere trattando il Complesso Degli Archi come un asset di tipo tradizionale. E’ un rischio rilevante, in quanto dimensione e centralità, avulse dalla particolarità del manufatto, potrebbero condurre a valutazioni non conformi alla situazione di mercato. Riponendo anche la dovuta attenzione anche nei confronti del rischio di sottostimare un bene dalle indubbie potenzialità di trasformazione.

Il Complesso Degli Archi ed il tessuto urbano circostante

Prima di procedere, è bene fare alcune riflessioni sul tessuto urbano attorno a via degli Archi che risulta essere assai composito, e per molti versi interessante nella sua eterogeneità. Intanto, il rapporto con la parte più squisitamente residenziale di Carignano è difficile a causa della particolare situazione topografica: tra via Degli Archi e corso Andrea Podestà vi sono oltre dieci metri di dislivello.
A piedi, si può raggiungere la città alta attraverso via Innocenzo Frugoni o salita Salvatore Viale, oppure utilizzando l’ascensore pubblico che si attesta proprio alla fine di via Degli Archi, dopo la scalinata di collegamento con via XX Settembre. Dal punto di vista del disegno urbano, i due accessi alla via sono poco visibili e di non facile lettura, elemento sicuramente condizionante in sede di valutazione e scelta.  In auto, è possibile raggiungere via Mura Di Santa Chiara oppure via Maragliano da via Degli Archi attraverso via Frugoni.

Il Complesso Degli Archi dunque è quasi totalmente rivolto verso il tessuto che ruota attorno a via XX Settembre ed al quadrilatero, che ha proprio in via Innocenzo Frugoni la sua naturale conclusione. Il tessuto funzionale in questa zona è assai composito; i piani terra di via XX Settembre sono quasi interamente dedicati al commercio, anche se negli anni recenti si è verificata qualche chiusura di insegne storiche a causa della crisi di mercato, mentre i piani alti degli edifici affacciati sulla via, tutti di qualità architettonica pregevole, hanno un uso misto terziario residenziale con una prevalenza di circa il settanta percento di uffici e aziende rispetto alla residenza.

Non lontano dalla location vi è la presenza importante del Mercato Orientale, che costituisce un elemento di saldatura tra la zona di piazza Colombo, San Vincenzo ed il quadrilatero, al di là di via XX Settembre; poco lontano, sull’altro lato di via XX Settembre ed affacciato su via Ugo Foscolo, vi è uno degli ingressi della facoltà di Scienze Della Formazione, che ha la sede principale nel palazzo ex Eridania affacciato su corso Andrea Podestà. Il quadrilatero, che si sviluppa a sud del Complesso Degli Archi, è costituito da un tessuto commerciale ricco e vivo, caratterizzato da un’offerta merceologica molto articolata, e può contare sull’asse portante di via Cesarea, una delle poche vie pedonali del centro urbano, se si escludono la città antica e via San Vincenzo.

Sul quadrilatero insistono manufatti architettonici di assoluto pregio, sia per quanto riguarda l’architettura realizzata tra otto e novecento che per gli episodi di architettura del dopoguerra. Anche qui vi è una distribuzione assai variegata delle funzioni, con i piani terra quasi interamente commerciali e gli altri con funzioni miste, con una leggera prevalenza della residenza verso la conclusione dell’isolato, lungo via Ippolito D’Aste e via Malta.
La zona è molto ben servita dal servizio pubblico, dato che lungo la via XX Settembre passano numerose linee di autobus, ed è molto vicina alla stazione ferroviaria di Genova Brignole, raggiungibile a piedi in una dozzina di minuti. Più problematica la situazione dei parcheggi, che può contare solo sui due grossi polmoni del Parco Serra (all’inizio di via Galata) e piazza Della Vittoria. A piedi, dalla location si giunge in pochi minuti in piazza De Ferrari, Piccapietra, ed il Centro Storico. Dall’autostrada, la via più breve per raggiungere via Degli Archi è attraverso la Strada Sopraelevata (uscendo al casello di Genova Ovest) e corso Aurelio Saffi, via Corsica e via Frugoni. L’arrivo da Genova Est è più difficoltoso. A livello di servizi pubblici, giova ricordare che l’ospedale Galliera è sito non lontano da via Degli Archi.

Il mercato immobiliare in via XX Settembre e il Quadrilatero

Come in tutti i centri urbani, il mercato immobiliare nella zona presa in esame presenta forti oscillazioni del valore al metro quadrato in un’area relativamente ristretta. Non tanto per il mercato residenziale e quello del terziario, quanto per quello commerciale. Come spesso accade, l’apertura o la chiusura di una cosiddetta ancora (insegna di forte pregio ed attrazione commerciale) determina l’innalzamento o il decadimento dei prezzi di vendita e locazione nelle aree immediatamente adiacenti. Inoltre nell’are presa in esame si trovano manufatti architettonici di pregio ma anche di qualità architettonica mediocre, caratteristica, quest’ultima, che pesa più che altro sul mercato terziario e residenziale. Rispetto ad altre città più vive dal punto di vista immobiliare, il problema del centro di Genova è che lo stock di oggetti in vendita o locazione risulta essere davvero obsoleto, poco manutenuto ed energeticamente poco efficiente.

Molto spesso i prezzi al metro quadrato non tengono nella dovuta considerazione queste problematiche, e così nel pieno centro di Genova si ha uno stock di invenduto o sfitto davvero elevato, complice anche la crisi del terziario che a Genova ha colpito assai duramente. Questa condizione conduce ad una duplice considerazione: da un lato, si opera in un tessuto poco agile, con molto invenduto, ed in presenza di manufatti (anche interi piani o più piani di edifici) più facili da recuperare. Dall’altro, l’efficienza del prodotto immobiliare che si può raggiungere con il nuovo non è raggiungibile operando nel campo della ristrutturazione. Questa è una chiave di lettura importante per il futuro del Complesso Degli Archi; è vero che ci troviamo in presenza di una assoluta singolarità, ma è anche vero che è anche l’unica (e forse l’ultima) occasione di costruire ex novo nel pieno centro della città; indubbiamente, questo aspetto ha un peso rilevante in sede di valutazione.

Matrice S.W.O.T.:

Punti di forza Punti di debolezza
La centralità della location
via degli Archi si trova in pieno centro urbano, e con pochi accorgimenti progettuali può reinserirsi nei circuiti vitali della città.
La singolarità del prodotto
un elemento che senza alcun dubbio riduce la forbice dei possibili investitori.
La dimensione unitaria
in pieno centro, non è facile trovare manufatti di dimensione complessiva oltre i duemila metri quadrati.
La mancanza di spazi da destinare a parcheggio
assenza che condiziona pesantemente le scelte, soprattutto in relazione alla metratura complessiva. L’unica possibilità risulta essere l’acquisizione del lotto non edificato lungo la via e la sua parziale trasformazione in  parcheggio pertinenziale (cfr. punto 1 dei punti di forza).
Il prodotto nuovo e personalizzato
nel centro cittadino è forse l’ unica possibilità di lavorare sul nuovo.
I costi di trasformazione
è senza dubbio un intervento con dei costi diversi da una ristrutturazione di interni, ed è un investimento importante, dunque la forbice degli investitori è ridotta.
La flessibilità di interpretazione e trasformazione del tema progettuale
la singolarità del manufatto consente di proporre soluzioni non usuali dal punto di vista concettuale e costruttivo, con ricadute positive anche sui costi realizzativi.
La durata del cantiere
stimabile in almeno 24 mesi, a meno che, cosa auspicabile, non si ricorra a tecniche costruttive a secco che potrebbero ridurre significativamente i tempi.
La standardizzazione
trovata la migliore soluzione di riuso delle arcate, il progetto è ripetibile, al netto delle variazioni dovute alle differenze di profondità ed a scelte di natura squisitamente progettuale.
Le difficoltà operative
un cantiere complesso in un’area dalle dimensioni assai ridotte, i mezzi che per raggiungere il cantiere devono muoversi in pieno centro urbano e in condizioni di scarsa accessibilità.
L’alienazione in diritto di superficie
che non sempre incontra il favore degli investitori, specie in relazione ad investimenti iniziali importanti.

 

 

Opportunità Rischi
L’innovazione
se declinato nel modo giusto, il progetto di trasformazione può contenere forti elementi di innovazione, sia in termini di uso dello spazio che di tecnologie costruttive ed efficienza energetica.
La difficoltà di proporre prodotti immobiliari innovativi a Genova
la città è notoriamente poco incline ad accettare il nuovo all’interno del tessuto urbano consolidato, fatto ulteriormente sancito dal nuovo P.U.C.
La singolarità
come miglior opportunità di commercializzazione
il progetto deve tenere conto delle singolarità del manufatto e trasformarle in punto di forza.
La difficoltà di reperimento di investitori istituzionali e non a Genova
il momento di mercato non certo facile pone gli investitori più prudenti in una posizione di attesa: nel contempo la città non attira investitori istituzionali, che preferiscono piazze con un mercato immobiliare più stabile.
La versatilità
ricade nella sfera della singolarità anche la versatilità del manufatto, che può prestarsi a manipolazioni spaziali, distributive e di mix funzionale.
La stagnazione del mercato immobiliare locale
che, a differenza di altre piazze primarie (Milano, Roma e Torino) stenta ancora a riprendere quota, anche se i segnali per la seconda metà del 2016 ed il 2017 i segnali sono incoraggianti.
La frazionabilità
trattandosi di una struttura modulare, sono possibili svariate tipologie di frazionamento ed alienazione per parti dell’immobile.

Si delinea dunque una situazione stratificata, in quanto il successo dell’operazione di alienazione è intrinsecamente legato allo sviluppo delle potenzialità del Complesso derivanti dalla sua assoluta singolarità, ed in larga misura alla componente di innovazione che la valorizzazione saprà interpretare. Il progetto, dunque, diviene elemento di indagine conoscitiva per esplorare le potenzialità di mercato del manufatto architettonico, per consentire di fissare un prezzo che parta dalle condizioni attuali tenendo conto di potenzialità che in prima battuta può essere difficoltoso leggere ed individuare. Prima di procedere alla stima, è necessario chiarire alcune questioni legate alle potenzialità del manufatto

L’attrattività commerciale del Complesso Degli Archi

Entrando un poco più in profondità nel tema della attrattività commerciale del Complesso Degli Archi, è necessario fare alcune riflessioni, che si reputano importanti per capire quale può essere il miglior nodo di commercializzare il prodotto al fine di massimizzarne la redditività.
La metratura complessiva è senza dubbio interessante, specialmente in relazione alla localizzazione, in pieno centro urbano; incrociando i dati di consistenza edilizia e le Norme Di Conformità del PUC vigente, si evince che vi è un’ampia gamma di funzioni ammissibili, comprese le principali: residenza, servizi, terziario e commerciale.

Dunque dal punto di vista pianificatorio vi è la massima flessibilità di funzione, elemento che aiuta senza alcun dubbio la commercializzazione del manufatto; è possibile ragionare su una unica destinazione d’uso o su un mix funzionale, accertate naturalmente le compatibilità tra le diverse funzioni insediate. Sull’immobile grava un vincolo D.Lgs. n. 42/2004, dunque qualsiasi trasformazione dovrà essere preventivamente autorizzata dalla Soprintendenza. Nel caso specifico, ciò che condiziona massimamente le scelte è la singolarità del Complesso Degli Archi. Già risulta complessa la sua classificazione tipologica (un’infrastruttura? un interno?) e certamente non è assimilabile ad un edificio nella sua accezione più usuale. Il problema che ne condiziona massimamente l’uso è legato all’impossibilità di captazione della luce naturale su tre lati, fatto in qualche maniera compensato dalla possibilità di predisporre grandi vetrate sul fronte, ma ad ogni modo fortemente condizionante le scelte di progetto e di funzionalizzazione, con ricadute sul prezzo di vendita che devono essere considerate.
Proprio per questa particolare configurazione spaziale si ritiene che la configurazione dei volumi, a riempimento degli archi, sia tendenzialmente inadatta alla funzione residenziale permanente; è possibile pensare, semmai e come si vedrà in seguito, a funzioni residenziali temporanee, in modo da mitigare gli aspetti negativi propri del manufatto e, con un progetto mirato, trasformarli in caratteristica peculiare e dunque in elementi di valorizzazione del prodotto.

Le negatività legate alla peculiarità tipologica sono meno condizionanti per quanto riguarda le funzioni terziarie, poiché la permanenza è temporanea e generalmente è solo durante l’orario di lavoro; in questo caso, tuttavia, si sconta la crisi del mercato genovese che ha uno stock di terziario invenduto o sfitto di notevole entità. Mentre gli aspetti positivi risiedono nella possibilità di avere un prodotto ambientalmente ed energeticamente efficiente ed al passo con i tempi.

Per quanto riguarda la funzione commerciale il discorso è assai complesso. Da un lato, la centralità della location e la notevole metratura rendono molto interessante il Complesso Degli Archi. D’altro canto, la via Degli Archi, così marginale rispetto ai movimenti e all’energia propria del centro urbano, costituisce un contesto di prossimità fortemente penalizzante. Esiste poi il problema del parcheggio: non sembra possibile reperire aree nelle zone limitrofe di dimensioni adeguate al carico previsto, salvo pensare all’acquisizione del lotto costituito ancora da macerie post belliche, che è comunque di proprietà privata.

Anche gli aspetti legati all’approvvigionamento delle merci sono assai complessi, poiché via degli Archi è una strada chiusa e le operazioni di carico e scarico risulterebbero assai difficoltose. Esiste poi un problema (il più rilevante) di layout commerciali, normalmente informati alla massima flessibilità planimetrica ed alla massima standardizzazione, tutti concetti di programma e progettuali difficilmente applicabili ad un progetto di riuso del Complesso Degli Archi.

Dal punto di vista commerciale, forse, l’unico modello applicabile al manufatto può essere quello del Department Store con le singole arcate (e più in piccolo i singoli piani facenti parte delle singole arcate) che accolgono e delimitano spazi dedicati a singoli marchi. Tuttavia nell’ottica della destinazione commerciale resta l’elemento penalizzante della poca flessibilità di organizzazione interna e della necessità ineludibile di sviluppare la struttura su più livelli pena la rinuncia ad una quantità significativa di capacità edificatoria. Sussiste poi la possibilità, compatibilmente con le Norme Di Conformità del PUC, di pensare alla funzione “servizi” che per sua natura abbraccia una moltitudine di possibilità insediative per cui risulta difficile esprimere giudizi di natura valutativa in tal senso.
Guardando al recente passato, si ritiene ormai poco attuale (ancorché di indubbia qualità) lo Studio Di Fattibilità a firma dell’architetto Renzo Truffelli e datato aprile 2013, in quanto il modello insediativo proposto, in sostanza “casa e bottega” è una tipologia commerciale che è stata fortemente penalizzata dalla recente crisi e, a Genova,  per funzioni simili si è sempre preferita la città antica in quelle sue parti raggiungibili da piccoli mezzi di trasporto; il tessuto squisitamente commerciale gravitante attorno a via XX Settembre non sembra in grado di consentire l’attecchimento di funzioni artigianali, così fuori dai circuiti usuali e ben lontane dalle redditività necessarie per sostenere un’operazione di tale onerosità. In conclusione ed in massima sintesi, il valore di stima che si può ipotizzare per il Complesso Degli Archi deriva da tutta una serie di potenzialità e di criticità sinteticamente elencate nell’analisi S.W.O.T., e da una serie di considerazioni sulle possibili destinazioni d’uso derivante dall’analisi del tessuto socio economico della città.

Nonostante le indubbie potenzialità e la singolarità dell’oggetto, in questo caso intesa come largamente positiva, si ritiene assai difficile che il bene possa suscitare interesse sul mercato senza un adeguato progetto che ne amplifichi le potenzialità; progetto che, qualsiasi sia la destinazione d’uso prevista, sia accompagnato da un Business Plan preciso e circostanziato. Esiste un livello di progettazione d’area che dovrebbe coinvolgere l’accessibilità da via XX Settembre, al riqualificazione e pedonalizzazione della via, il recupero del lotto bombardato, in modo che vi sia un accrescimento complessivo del valore dell’asset. Il recupero alla scala del quartiere prescinde dalla funzione insediabile, ma appare chiaro che, per esempio, è impossibile pensare all’insediamento commerciale senza un adeguato numero di parcheggi. Nelle pagine che seguono si è provato ad ipotizzare un programma di recupero d’area, all’interno del quale potrebbero essere coinvolti i soggetti proprietari del lotto libero, e successivamente un layout di recupero inteso come processo in qualche maniera di ricerca, per comunicare chiaramente le potenzialità di trasformazione del Complesso (in termini di metrature, accessibilità, uso dello spazio) e per provare a  stimolare la reattività un  mercato locale che ha forte bisogno di ripartire.

Studio di fattibilità

In fase di fattibilità preliminare, si propone un modello di uso dello spazio congruo con la tipologia dell’asset e sostanzialmente libero da condizionamenti tipologici. Il progetto viene qui inteso come opportunità per svelare le possibilità compositive e di assetto spaziale offerte dal Complesso degli Archi difficilmente esplorabili sulla base di un approccio al tema tradizionale, cioè basato sull’adattamento di tipologie consolidate (la casa, l’ufficio, il negozio) alle rigide volumetrie degli archi. Si è dunque esplorato uno dei modi possibili di risolvere un problema progettuale complesso, che in funzione della destinazione d’uso che si insedierà sarà oggetto di modifiche anche sostanziali, per trasformare il modello in progetto. Questo studio esplora le possibilità di rigenerazione urbana offerte dalla funzione residenziale temporanea composta da ostello e residenza universitaria, anche alla luce della contiguità con la facoltà di Scienze della Formazione, con la facoltà di Architettura, e con il polo umanistico di via Balbi.

Dal punto di vista progettuale, una residenzialità basata sul concetto di temporaneità consente un approccio al progetto meno vincolante, in quanto gli spazi utilizzati solo per parte del proprio tempo possono essere progettati in modo più libero, anche per suggerire modi nuovi di condivisione dello spazio difficilmente proponibili in una residenza permanente. La sinergia residenza universitaria-ostello è ormai prassi consolidata in molte città europee ed alcune italiane (Bologna e Torino su tutte). Normalmente, si prevede circa il 75-80% di posti letto destinati a residenza universitaria, ed il restante 20-25% destinato ad ostello, secondo il modello di ricettività turistica low cost che si va sempre più consolidando.

Gli ostelli, oggi, sono luoghi dove il concetto di basso costo è adeguatamente supportato da un design raffinato e soprattutto personalizzato: il progetto vincente è anche quello che, oltre al servizio di qualità, garantisce anche la persistenza nella memoria dei visitatori grazie a luoghi progettati in modo innovativo ed anticonvenzionale; la valutazione complessiva di un’esperienza turistica è, oggi più di ieri, costituita anche dalla qualità dello spazio dove si è soggiornato.

Il Complesso Degli Archi, per tutta una serie di motivazioni che sono già state analizzate, costituendo una assoluta singolarità, può trasformarsi in un luogo davvero unico, se si è in grado di sfruttare quelle caratteristiche che oggi sembrano penalizzanti, per dar luogo ad un progetto originale e semplice al contempo che possa essere esso stesso un buon veicolo di commercializzazione. Dunque è importante, innanzitutto, capire che in questa fase è più produttivo muoversi sul piano concettuale: il problema non è fornire uno studio di fattibilità basato sulla logica tradizionalmente utilizzata della migliore condizione di sfruttamento dello spazio, che si riduce a mero studio accademico sul disegno delle partizioni interne. Ma suggerire un uso non convenzionale dello spazio che amplifichi le caratteristiche del manufatto.

In relazione al tema delle residenze universitarie, a titolo puramente informativo, si ricorda che a Genova, a fronte di una richiesta potenziale di oltre settemila posti letto a canone convenzionato, la città ne offre poco più di millecinquecento. Genova è una delle città universitarie italiane dove negli ultimi trent’anni si è investito meno in edilizia per gli studenti e per i giovani in genere. Sviluppo Genova S.p.A. ha effettuato nel recente passato numerosi studi specifici (analisi tipologiche, analisi costi-redditività in relazione al tipo di prodotto) e la società è in grado di fornire tutto il supporto necessario per la definizione di un business plan completo di tutto quanto necessario al montaggio tecnico economico dell’operazione. Lo studio presentato si compone di una parte di progetto urbano, in cui vengono suggerite alcune semplici azioni sullo spazio per valorizzare al meglio il Complesso degli Archi, ed una scala di maggior dettaglio utile per sondare le possibilità insediative offerte dallo stato di fatto.

Scala Urbanistica

Data la dimensione e la particolarità del manufatto, proprio per valorizzare al meglio il Complesso Degli Archi, si ritiene della massima importanza mettere a punto un progetto d’area, molto semplice, che coinvolga almeno le seguenti parti di tessuto urbano di prossimità:

  • il lotto bombardato, nelle stesse condizioni di degrado da quasi settantacinque anni: l’obiettivo è attivare contatti con i privati, per lavorare in sinergia oppure per acquisire, affinché possa consolidarsi anche il recupero di quell’area: in caso di residenza universitaria, su quel lotto potrebbero essere realizzati alloggi con caratteristiche differenti (più tradizionali) oppure servizi (ristorazioni convenzionata e aperta alla città) utilizzando le coperture per predisporre una zona verde aperta usufruibile dalla collettività. Indipendentemente dalla funzione, si suggerisce di lavorare al di sotto del livello di via degli archi ed uscire con un manufatto al massimo di un piano, per mantenere l’attuale livello di soleggiamento della maggior parte degli archi esistenti
  • la Via Degli Archi, che gode della singolarità di essere strada chiusa, la quale potrebbe essere tranquillamente pedonalizzata senza che il traffico locale subisca alcun contraccolpo, e potrebbe essere riccamente alberata, valorizzando la percezione dell’esterno dal Complesso degli Archi (dalle vetrate si vedrebbero alberi anziché i brutti retri degli edifici) cambiando completamente la percezione dello spazio, anche dal punto di vista dei pedoni;
  • il collegamento con via XX Settembre, che oggi avviene attraverso spazi angusti e poco attrattivi, che potrebbe costituire un forte legame tra via degli Archi ed il tessuto vivo della strada commerciale urbana per eccellenza. Le azioni proposte sono il ridisegno della scale e la sistemazione della piazzetta alla quota di via XX Settembre, sulla quale, tra l’altro, insiste l’ascensore pubblico di collegamento con corso Andrea Podestà.

Un progetto di rilevanti dimensioni e rilevante impatto socio economico sulla città deve essere affrontato con la consapevolezza che la scala urbanistica, dunque le soluzioni immaginate per qualificare il contesto di prossimità, è importante al pari del progetto alla scala architettonica; è molto difficile, infatti, immaginare un investitore interessato al Complesso Degli Archi inserito nel contesto attuale: affacciato su una strada che sostanzialmente è un retro  e su un lotto colmo di macerie belliche. Giova ricordare che, date le dimensioni, l’investimento (tra acquisto e valorizzazione) è comunque significativamente alto.

Scala Architettonica

Il concetto base già accennato è di inserire i nuovi volumi all’interno delle cavità degli archi, liberate dalle demolizioni e ripulite, in modo totalmente indipendente e staccato dalla muratura esistente, per due principali ordini di motivi: la possibilità di costruire le strutture a secco in officina, e non in cantiere (con conseguenti economie realizzative e minori impatti sul contesto); risolvere il problema dell’insalubrità degli spazi garantendo la libera circolazione dell’aria su tutti i lati ed evitando ponti termici tra le nuove realizzazioni e la struttura storica. Grazie a questo approccio, inoltre, le murature storiche non sono interessate ad alcun livello dal nuovo intervento, e sono ispezionabili per controlli e manutenzioni. Dei nove archi presi in esame, solo quello che ha conservato le strutture originarie verrà recuperato.

Questo arco “anomalo” può diventare l’ingresso principale al complesso qualora si decida (è una delle due possibilità poste agli estremi concettuali) di mettere in comunicazione tutti i volumi tra gli archi.  Nelle tavole allegate sono schematicamente rappresentate, appunto, le due situazioni limite di uso dello spazio: tutti i volumi indipendenti e tutti i volumi comunicanti attraverso le arcate secondarie poste perpendicolarmente ai bastioni. Nel primo caso si ha una prevalenza della componente verticale, ed un complesso composto da nove volumi indipendenti ed autonomi; nel secondo caso si ha una prevalenza dell’orizzontalità dovuta ai collegamenti tra le piastre al primo livello, ed un volume unico eventualmente frazionato internamente. Naturalmente, è possibile prevedere tutte le situazioni intermedie derivanti da specifiche richieste di possibili soggetti interessati allo sviluppo.

Gli archi, e di conseguenza i volumi che ospitano, hanno profondità variabile, e dunque differenti Superfici Agibili. In merito alle residenze universitarie, ed in prima approssimazione, in base alle definizioni date dagli “Standard minimi dimensionali e qualitativi” e dalle “Linee guida relative ai parametri tecnici ed economici concernenti la realizzazione di alloggi e residenze per studenti universitari” pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale n. 97 del 28 aprile 2011, e considerando di riuscire a sfruttare tutto l’incremento superficiario del 20% (situazione probabile ma non certa: solo un progetto di maggior dettaglio potrà fornire indicazioni in tal senso) la capienza complessiva del Complesso degli Archi rigenerato dovrebbe essere attorno  ai 220 posti letto, che possono essere considerati un numero adeguato per effettuare economie di scala significative in sede di gestione, ed anche per pensare ad un nuovo polo di ristorazione nelle immediate vicinanze, che resta comunque elemento qualificante ma non sostanziale.

Ogni arcone, dunque, ospiterà un numero diverso di studenti; se si deciderà di realizzare l’ostello (scelta auspicabile in quanto migliora decisamente le performance economiche), questi potrebbe trovare luogo negli ultimi due segmenti, con accesso dall’arco recuperato. Si ritiene che, date le dimensioni e la serialità concettuale e costruttiva dei singoli manufatti, sia interessante impiegare il legno lamellare (tecnologia x-lam) per le strutture, che diviene anche elemento architettonico fortemente caratterizzante gli interni oltre ad essere di grande tendenza.
Gli spazi interni sono stati interpretati in modo molto libero: una scala centrale serve le zone letto (dove sono ospitati due/quattro studenti per sezione) che sono accessibili dagli interpiani delle scale, in modo da garantire la necessaria privacy per ogni micro gruppo; la scala, che consente anche di accedere ai bagni, è elemento di forte relazione tra le parti ma anche separazione tra i vari piani. Percorrendo la scala si avrà una percezione dello spazio nella sua continuità, in quanto le partizioni interne e gli interpiani sono disegnati in modo da suggerire sempre punti di vista nuovi ed inaspettati.

La giusta privacy sarà amplificata anche dalle soluzioni d’arredo, integrate alla struttura e parte integrante di essa. Funzionalmente, al piano terra si trovano i servizi comuni di cucina pranzo e salotto, mentre all’ultimo piano trova luogo una sala lettura-studio comune molto luminosa grazie alle grandi vetrate che costituiscono il prospetto. Le vetrate generano una forte relazione tra interno ed esterno, congrua con la particolare tipologia di spazio in qualche maniera fluido, e consentono la percezione degli alberi di nuovo impianto oltre a garantire un adeguato illuminamento degli spazi interni.

Attività in corso di sviluppo:

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